Comment fonctionne une SCI à l'impôt sur les sociétés ?

Créer une Société Civile Immobilière (SCI) vous permet de détenir, gérer ou transmettre un patrimoine immobilier de manière collective.

Lors de sa constitution, les associés doivent choisir entre deux régimes fiscaux : l'impôt sur le revenu (IR) ou l'impôt sur les sociétés (IS). Ce choix influence directement la manière dont les bénéfices, les charges et les plus-values sont imposés. Le régime de l'IS, moins courant mais parfois plus adapté à certaines stratégies patrimoniales, présente un fonctionnement spécifique qu'il convient de bien comprendre avant toute décision…

Comment fonctionne le régime d'une SCI à l'IS ?

Une SCI à l'impôt sur les sociétés est une société dite "opaque" fiscalement : c'est la société elle-même qui paie l'impôt sur ses bénéfices, et non les associés. Ces derniers ne sont imposés que lorsqu'ils perçoivent effectivement une rémunération ou des dividendes.

Le taux normal de l'impôt sur les sociétés est de 25 % pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2025. Toutefois, une taux réduit de 15 % peut s'appliquer sur la part des bénéfices inférieure à 42 500 €, à condition que le chiffre d'affaires de la société n'excède pas 7,63 millions d'euros et que le capital soit détenu à 75 % minimum par des personnes physiques.

Dans la pratique, la SCI doit tenir une comptabilité d'engagement et déposer ses comptes au greffe du tribunal. Ce formalisme plus contraignant vise à garantir la transparence et la traçabilité des opérations immobilières. L'accompagnement d'un expert-comptable spécialisé dans la fiscalité immobilière est vivement recommandé pour assurer le respect des obligations et optimiser la gestion comptable.

La SCI à l'IS peut déduire de nombreuses charges de ses revenus :

• Les frais de gestion et d'entretien des immeubles
• Les frais d'acquisition et de notaire
• La taxe foncière
• La rémunération du gérant
• L'amortissement du bien immobilier

Les principaux atouts d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés

Le régime de l'IS peut s'avérer favorable selon les objectifs des associés. Il est souvent choisi par ceux qui souhaitent capitaliser ou réinvestir les bénéfices plutôt que de les distribuer immédiatement.

Parmi les avantages notables, on peut noter :

• Une fiscalité allégée en cas de non-distribution des bénéfices
• Une meilleure déduction des charges
• La possibilité de reporter les déficits sur les dix exercices suivants
• Une fiscalité plus stable

Ainsi, ce régime convient particulièrement aux SCI ayant une activité locative générant des bénéfices importants ou aux associés déjà imposés dans une tranche d'IR élevée.

Les limites et contraintes du régime de la SCI à l'IS

Malgré ses avantages, l'option pour l'impôt sur les sociétés présente aussi des inconvénients à bien mesurer. Le premier est son caractère irrévocable : une fois choisie, cette option ne peut plus être modifiée, sauf dissolution et reconstitution de la société.

Parmi les inconvénients, on retrouve :

• La double imposition en cas de distribution
• Les obligations comptables renforcées
• La perte de certains avantages personnels

Choisir l'IS en SCI : une décision à anticiper…

Opter pour l'impôt sur les sociétés n'est pas une démarche anodine. Ce choix dépend de la nature des revenus attendus, de la stratégie patrimoniale des associés et de la durée de détention des biens immobiliers. Pour un investissement à long terme ou destiné à la revente, le régime de l'IR reste souvent plus adapté grâce aux abattements sur les plus-values. En revanche, pour une SCI à vocation locative et à rentabilité immédiate, le régime de l'IS peut se révéler plus efficace fiscalement…